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Les autorisations d'urbanisme


Les autorisations d'urbanisme ont fait l'objet d'une réforme, qui est entré en vigueur le 1er Octobre 2007.
Elle a pour objectif de simplifier les formalités pour les porteurs de projets.
Ainsi, 11 régimes d'autorisation antérieurs sont regroupés à présent en seulement trois types d'autorisations :
  1. le permis de construire.
  2. le permis d'aménager.
  3. le permis de démolir.
Par ailleurs, pour les travaux de moindre ampleur, une seule formalité déclarative (la déclaration préalable) remplace cinq types de déclarations existant antérieurement.

POUR LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES

Le principe est le suivant : toute construction nouvelle est soumise à permis de construire, sauf les travaux limitativement énumérés ci-dessous :
Travaux exclus de toute demande : 
  1. Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à douze mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors œuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés ;
  2. Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à dix mètres carrés ;
  3. Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à un mètre quatre-vingts ;
  4. Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à deux mètres, sauf s'ils constituent des clôtures ;
  5. Les clôtures nécessaires à l'activité agricole ou forestière.

Travaux soumis à déclaration préalable : 

  1. Les constructions ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
  2. Les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à douze mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface hors œuvre brute ou qui ont pour effet de créer une surface hors œuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés ;
  3. Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres ;
  4. Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes, ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts ;
  5. Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n'excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière ;
  6. Les clôtures.
Tous les autres projets de construction neuve sont donc soumis à permis de construire. C'est bien entendu le cas des maisons individuelles. 

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TRAVAUX SUR CONSTRUCTIONS EXISTANTES 

Selon leur nature, les travaux portant sur une construction existante sont soumis à déclaration préalable ou à permis de construire. 
Travaux soumis à permis de construire :
  1. Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors œuvre brute supérieure à vingt mètres carrés ;
  2. Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination ;
  3. Les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur. 

Travaux et changements de destination soumis à déclaration préalable :

  1. Les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. Cette catégorie comprend notamment : la remise en peinture des façades, la réfection de toitures, le renouvellement de menuiseries, la mise en place d'enseignes ou la pose d'une antenne parabolique. Ces travaux courants font toutefois l'objet d'un formulaire et d'une procédure simplifiée ;
  2. Les changements de destination d'un bâtiment existant ;
  3. Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors œuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
  4. Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors œuvre brute en surface hors œuvre nette.
Les travaux non répertoriés dans l'une des deux catégories ci-dessus sont en principe exclus de toute autorisation au titre du code de l'Urbanisme, sauf exceptions.
Toutefois, ils doivent être en conformité avec les règles d'urbanisme applicables, ainsi qu'avec d'éventuelles autres réglementations.
C'est pourquoi il est prudent de se renseigner en Mairie avant d'entreprendre des travaux de quelque nature que ce soit.  

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TRAVAUX DE DÉMOLITION

Tous les travaux de démolition doivent faire l'objet, préalablement à leur réalisation, de la délivrance d'un permis de démolir. 

AMÉNAGEMENTS ET INSTALLATIONS AUTRES QUE CONSTRUCTIONS 

Affouillements et exhaussements du sol, remembrements, lotissements, divisions de propriétés foncières, par exemple, peuvent être soumis à un permis d'aménager ou à une déclaration préalable, selon leur ampleur.
Se renseigner en Mairie le cas échéant.  

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LES DELAIS D'INSTRUCTION

Les délais d'instruction habituels des différentes autorisations d'urbanisme sont les suivants : 
  • 1 mois pour les déclarations préalables
  • 2 mois pour les permis de construire afférents aux maisons individuelles et les permis de démolir
  • 3 mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les permis d'aménager.
À noter : le délai court à compter de la réception en Mairie d'un dossier complet.
Toutefois, des majorations de délai sont possibles dans certains cas de figure (se renseigner en Mairie). C'est par exemple le cas lorsque : 
  • le projet est situé dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, où un avis conforme de l'architecte des bâtiments de France est requis (majoration de délai de quatre mois)
  • la demande concerne un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou un bâtiment adossé à un tel immeuble (majoration de délai de quatre mois) 
  • la demande est soumise à un régime d'autorisation dépendant d'une autre réglementation que le code de l'urbanisme (majoration de délai d'un mois).

En tout état de cause, à l'issue d'un délai d'un mois suivant le dépôt, vous saurez précisément à quelle échéance une réponse sera donnée à votre demande : en effet, si le délai de droit commun doit être majoré, vous devez en être informé(e) par courrier au plus tard un mois après le dépôt du dossier complet.


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LE CERTIFICAT D'URBANISME

Il est recommandé de demander la délivrance d'un certificat d'urbanisme préalablement à l'achat d'un terrain, ou avant la réalisation d'un projet de construction. Il donne en effet des informations claires et objectives sur la constructibilité et le droit applicable à un terrain.
Il en existe de deux types :
  • le certificat d'urbanisme de simple information, le plus courant
Il s'agit d'un document administratif indiquant les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain donné.
Il est délivré dans un délai d'un mois suivant le dépôt en mairie.
Pièces à produire : le formulaire complété, un plan de situation, un plan de masse du terrain.
  • le certificat d'urbanisme détaillé, portant sur la faisabilité d'une opération précise.
Outre les renseignements indiqués dans le certificat d'urbanisme de simple information, le certificat d'urbanisme détaillé, plus précis, permet de savoir si un projet particulier est réalisable sur un terrain.
Le délai d'instruction est dans ce cas fixé à deux mois.
Les pièces à produire sont : le formulaire complété, un plan de situation, un plan de masse du terrain, ainsi qu'une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors œuvre du bâtiment projeté.
L'avantage majeur du certificat d'urbanisme est qu'il fige les dispositions d'urbanisme applicables, et ce pendant une durée de 18 mois.
Ainsi, même si les règles régissant la construction dans la Commune venaient à changer, le titulaire d'un certificat d'urbanisme peut se prévaloir de ce document pour mener à bien son projet sur la base des règles antérieures.
Sa durée de validité (un an), peut être prolongée pour une durée égale, à condition d'en faire la demande expresse au moins deux mois avant l'expiration de sa validité initiale et que les règles d'urbanisme applicables n'aient pas évolué depuis la délivrance du certificat.


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QUELQUES DEFINITIONS 

Surface hors œuvre brute (S.H.O.B.)
La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces des planchers de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, 
  • y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ; 
  • non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès). 
Surface hors œuvre nette (S.H.O.N.)
Elle s'obtient en déduisant de la S.H.O.B. les surfaces suivantes :
  • surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m) 
  • surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée
  • surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) 
  • surfaces des bâtiments affectées au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole 
  • surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux) 
  • déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.

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